.png)
Đơn vị ở là một đơn vị cơ bản cấu thành nên các đô thị, là một mô hình có lịch sử hình thành và phát triển lâu dài. Từ mô hình Polis của người Hy Lạp thế kỷ 5 trước Công nguyên, Garden-City của Ebnezer Howard 1898, Neighbourhood-Unit của Clarence Perry 1929, Unité-d’Habitation của Le Corbusier 1933, Tiểu khu nhà ở của khối XHCN 1958, cho tới mô hình New-Urbanism của Léon Krier và các mô hình Khu đô thị mới hiện nay, … Các nhà nghiên cứu đã đề xướng những phương pháp quy hoạch khác nhau cùng nhằm mục đích nâng cao tính kết nối cộng động, sự giao tiếp giữa con người với con người bên cạnh việc giải quyết các vấn đề xã hội khác của thời đại.
Trong suốt quá trình phát triển đô thị ở Việt Nam, các mô hình Đơn vị ở được hình thành, bổ sung và cập nhật liên tục theo bối cảnh trong và ngoài nước, tạo nên một cơ sở pháp lý quan trọng. Tuy nhiên, đến nay, cách hiểu và cách vận dụng mô hình Đơn vị ở vào công tác quy hoạch xây dựng và quản lý phát triển đô thị vẫn còn nhiều cứng nhắc, bảo thủ và áp đặt. Trên thực tế các đồ án quy hoạch xây dựng mang tính áp đặt đã và đang ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của các đô thị.
Mô hình Polis của nhà triết gia Aristotle thế kỷ 5 trước Công nguyên
Polis là những cộng đồng độc lập được quản lý bởi hội đồng công dân xuất hiện vào khoảng thế kỷ 5 trước Công Nguyên tại Hy Lap. Triết gia Aristotle đề xuất quy mô lý tưởng của một Polis là 20.000 công dân (Giới hạn của Athens thời điểm đó), một quy mô đủ nhỏ để tiếng nói của mỗi công dân được lắng nghe bởi cả cộng đồng nhưng đủ lớn để có thể tự cung, tự cấp.
Nhà hát Dionysus – Athen (Hy Lạp) Xưa và Nay
Các Polis nhấn mạnh vào không gian công cộng quy mô lớn và thường xây dựng bằng đá cẩm thạch như đền thờ, sân vận động, quảng trường và nhà hát như kiệt tác nhà hát Dionnysus tại Athen. Công trình nhà ở thường thấp tầng và quay lưng ra đường phố. Những ý tưởng về tổ chức xã hội trong các Polis vẫn là nền tảng nghiên cứu cho các mô hình Đơn vị ở về sau.
Mô hình Garden-City của Ebenezer Howard năm 1898
Ebenezer Howard, KTS người Anh lần đầu tiên đề xuất mô hình Garden-City. Mô hình được hình dung như những Đô thị vệ tinh phát triển xung quanh một Đô thị trung tâm hiện hữu. Đô thị trung tâm có quy mô 58.000 dân, mỗi Đô thị vệ tinh quy mô 32.000 dân. Vành đai nông nghiệp xen kẽ giữa Đô thị trung tâm và các Đô thị vệ tinh. Các nhà máy, xí nghiệp, công nghiệp gây ô nhiễm sẽ được đặt ở rìa ngoài đô thị. Tuyến xe lửa và đường cao tốc chạy vòng quanh phía ngoài để vận chuyển hàng hóa giữa các nhà máy, nối các Đô thị vệ tinh với nhau và nối với TP trung tâm. Đó cũng chính là mô hình Đô thị vệ tinh.
Mô hình Garden-City của Ebenezer Howard
Letchworth Garden-City (Anh)
Những ý tưởng xã hội và quy hoạch mà Howard gửi gắm trong mô hình Garden-City không bao giờ thành hiện thực một cách trọn vẹn dù rất nhiều phiên bản được phát triển trên khắp thế giới.
Mô hình Neighbourhood-Unit của Clarence Perry năm 1929
Clarence Perry đã phát triển mô hình Neighbourhood-Unit trong tác phẩm “Regional Survey of New York” năm 1929. Ông đề xuất 6 nguyên lý thiết kế, nhằm tạo ra những khu dân cư an toàn, có ranh giới và đặc trưng rõ rệt, khuyến khích sự giao tiếp giữa các cư dân với nhau và tương tác giữa cư dân với địa điểm nơi họ sinh sống:
Mô hình Neighbourhood-Unit của Clarence Perry
Khu Radburn, New Jersey, Mỹ
Một trong những ứng dụng của Neighbourhood-Unit là dự án kinh điển Radburn ở tiểu bang New Jersey (Mỹ). Tuy nhiên, các nghiên cứu cho thấy Neighbourhood-Unit còn tồn tại một số vấn đề, ví dụ như: Công trình nhà trẻ thường chỉ sau một thế hệ, khi mà trẻ em lớn lên thì những công trình này trở nên trống vắng và hoang phí, hay là việc tách biệt các loại hình sử dụng đất và hạ tầng xã hội, tách biệt các cộng đồng, … Mô hình đã không thể đáp ứng những biến đổi của xã hội. Jane Jacobs (Nhà xã hội học người Mỹ) phủ nhận công thức của Clarence Perry, bà cho rằng mỗi cộng đồng của một TP có một định nghĩa Đơn vị ở riêng của họ dựa trên khả năng di chuyển và nơi mà họ chọn để tương tác.
Mô hình Unité-d’Habitation của Le Corbusier năm 1933
Unité-d’Habitation là một cộng đồng theo chiều thẳng đứng giữa một không gian xanh. Trong mỗi Unité, các dịch vụ thương mại được bố trí ở tầng giữa, trong khi nhà trẻ, rạp hát, đường chạy bộ, bể bơi và các tiện ích công cộng khác được bố trí ở tầng thượng. Ngoài ra, Le Corbusier cũng chú ý tới việc tạo ra sự đa dạng xã hội trong Unité bằng việc thiết kế nhiều loại căn hộ khác nhau cũng như bố trí một khách sạn nhỏ cho khách du lịch. Mỗi căn hộ có hai tầng và kéo dài suốt bề ngang của khối nhà để có thể bố trí ban công đón ánh nắng và không khí trong lành ở cả hai mặt của công trình. Trong mô tả của Le Corbusier, ba hoặc bốn Unité hợp lại sẽ tạo thành một khu dân cư riêng biệt với quy mô dân số khoảng 4000 người và nhiều những khu dân cư như vậy sẽ tạo thành một TP.
Mô hình Unité-d’Habitation của Le Corbusier
Tuy nhiên, các Unité thường không được quản lý, bảo trì tốt và nhanh chóng xuống cấp, song song với sự xuống cấp của môi trường xã hội. Tại nhiều quốc gia phương Tây, những khu nhà ở xã hội xây dựng theo mô hình của Le Corbusier nay trở thành nỗi kinh hoàng về tội phạm và tệ nạn xã hội. Năm 1972, khu chung cư có tên Pruitt-Igoe tại TP St. Louis bị chính phủ Mỹ đánh sập sau những nỗ lực không thành nhằm giải quyết các vấn nạn xã hội tại đây. Sự kiện này đi vào lịch sử như là cột mốc cho sự kết thúc của Chủ nghĩa hiện đại (Modernism).
Khu chung cư Pruitt-Igoe tại TP St. Louis bị phá bỏ
Microrayon – Tiểu khu nhà ở – của Liên Xô và các nước XHCN năm 1950-1980
Năm 1958 ở Moskva, mô hình Microrayon – Tiểu khu nhà ở của Liên Xô xuất hiện tại đại hội của Hội Liên hiệp KTS Quốc tế. Lý luận về Tiểu khu nhà ở được hưởng ứng nồng nhiệt, rồi từ đó phổ cập nhanh chóng ra toàn Liên Xô và các nước XHCN thời ấy. Tiểu khu nhà ở được hình thành theo luận điểm phân khu chức năng triệt để trong đô thị. Tiểu khu nhà ở điển hình có diện tích 10 – 60 ha (<80 ha), quy mô dân số từ 8.000 – 12.000 người (<30.000 người), bao gồm: Nhà ở (các tòa nhà chung cư nhiều tầng) và các tòa nhà dịch vụ công cộng, các cơ cấu dịch vụ công điển hình bao gồm nhà trẻ, trường học, chăm sóc sức khỏe, cửa hàng tạp hóa, cửa hàng dịch vụ, nhà ăn, câu lạc bộ, sân chơi…, bán kính tiếp cận các công trình dịch vụ công cộng <500 m, các lối vào Tiểu khu nhà ở cách nhau <300 m.
Mô hình Microrayon – Tiểu khu nhà ở của Liên Xô
Tiểu khu nhà ở Moscow (Nga)
Ngày nay, những Tiểu khu nhà ở này đang xuống cấp và có nguy cơ sụp đổ, tác động tiêu cực nghiêm trọng đến chất lượng cuộc sống của người dân đô thị. Năm 1997, đại điện các nước Đông Âu và một số nước Trung Âu đã thông qua “Tuyên bố Sophia về tương lai của nhà tấm lớn tại Trung Âu và Đông Âu” để kết thúc thời kỳ của Tiểu khu nhà ở.
Hình ảnh một số Khu tập thể tại Hà Nội
Tại Việt Nam, mô hình Đơn vị ở đã được áp dụng trong quy hoạch đô thị từ việc tiếp thu mô hình Tiểu khu nhà ở của các nước trong khối XHCN. Trong khoảng 3 thập kỷ, 1960- 1980, một số Tiểu khu nhà ở đã được xây dựng như: Khu tập thể Thanh Xuân Bắc, Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Giảng Võ, Thành Công ở Hà Nội, Quang Trung ở Vinh, … Sau năm 1986, khi chế độ bao cấp chấm dứt cùng với sự xuất hiện của nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, việc xây dựng các Tiểu khu nhà ở cũng chấm dứt.
Vào cuối những năm 1990, một hình thức khác của phát triển mô hình Đơn vị ở là Khu đô thị mới. Các Khu đô thị mới thời kỳ đầu được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh và đồng bộ hạ tầng như Linh Đàm, Định Công, Việt Hưng, Phú Mỹ Hưng… do chủ đầu tư là các công ty nhà nước, về sau các Khu đô thị mới chủ yếu do các tập đoàn tư nhân đầu tư xây dựng như Ciputra, Nam Cường, Vinhomes…
Hình ảnh một số Khu đô thị mới tại Việt Nam
Đến nay, mô hình các Khu đô thị mới liên tục được bổ sung và hoàn thiện, đã chứng minh cho những nét ưu việt trở thành các khu nhà ở kiểu mẫu, cung cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, bảo vệ môi trường, thuận tiện cho quản lý trật tự đô thị từ đó tạo nên cuộc sống tốt cho người dân cư trú, giúp xây dựng văn minh đô thị. Tuy nhiên, vẫn còn lại đó là các Khu tập thể xuống cấp, cùng với các khu vực dân cư làng xóm đô thị hóa chật chội, đang trở thành các Đơn vị ở không đáng sống, chất lượng môi trường sống kém, thiếu thốn không gian mở, không đủ công trình công cộng phục vụ nhu cầu cơ bản,…
Bên cạnh đó, các quy định pháp luật về Đơn vị ở đã được xây dựng và biến chuyển theo quá trình phát triển của đô thị:
Tuy nhiên, đến nay, cách hiểu và cách vận dụng mô hình Đơn vị ở vào công tác quy hoạch xây dựng và quản lý phát triển đô thị vẫn còn nhiều cứng nhắc, bảo thủ và áp đặt. Điển hình như, các khu vực dân cư cũ, các khu tập thể, các khu nhà ở xã hội, thường bị gạt ra khỏi các đồ án quy hoạch chi tiết và dự án ưu tiên đầu tư xây dựng. Quá trình lập các đồ án quy hoạch, các chỉ tiêu đất đai luôn bị ép buộc tính toán một cách tối thiểu, trong khi đó các chỉ tiêu về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và tầng cao thì luôn cố gắng tính toán vượt khung. Hoặc việc áp đặt các chức năng sử dụng đất và “cào bằng” chỉ tiêu cho mọi khu vực trong đô thị mà không tính toán theo tính chất đặc trưng hay nhu cầu của từng cộng đồng, khu vực cần trường học thì lại áp đặt nhà văn hóa, khu vực cần cây xanh thì lại làm thương mại, khu vực cần không gian mở thì lại bố trí chung cư cao tầng,… tạo ra nhiều nghịch lý trong đô thị. Cần phải có những nghiên cứu, đề xuất và thử nghiệm mang tính đột phá, nhanh chóng tìm ra các mô hình Đơn vị ở phù hợp, nhằm đổi mới phương pháp quy hoạch đô thị, hướng tới sự phát triển bền vững cho các đô thị.
Sơ đồ cấu trúc các đô thị tương ứng với 06 loại đô thị hiện nay ở Việt Nam
Quá trình đô thị hóa nhanh ở Việt Nam xuất hiện nhiều vấn đề mà đô thị phải giải quyết: Dân số đô thị gia tăng gây quá tải hạ tầng và mở rộng dàn trải tại vùng ngoại ô; mô hình kinh tế thị trường, theo đó công tác phát triển đô thị chuyển đổi theo phương thức đa thành phần bao gồm nhà nước, doanh nghiệp, tư nhân…; cấu trúc đô thị ngày càng đa dạng phức tạp dẫn đến phương pháp lập và quản lý quy hoạch phải thay đổi theo xu hướng mở hơn, linh hoạt hơn nhưng đồng thời cũng cần đảm bảo kiểm soát phát triển, tránh cho đô thị phải đối mặt với sự phát triển tự phát.
Mô hình Đơn vị ở mới cần khắc phục được nhược điểm của mô hình Đơn vị ở trong quá khứ, cần kế thừa, phát huy ưu điểm và có những thay đổi linh hoạt hơn, chức năng đa dạng hơn, hướng tới trở thành những Đơn vị ở vừa có tính độc lập vừa có khả năng kết nối với nhau và với các bộ phận khác của Đô thị. Quy hoạch sử dụng đất của Đơn vị ở nên theo xu hướng đa chức năng, hỗn hợp và linh hoạt. Áp dụng có chọn lọc các lý thuyết quy hoạch đô thị hiện đại về Đô thị Xanh, Đô thị Sinh thái, Đô thị Nhỏ gọn, Đô thị Thông minh, Đô thị Di sản, Phát triển bền vững, để giải quyết các vấn đề về ô nhiễm môi trường, bảo vệ tài nguyên, biến đổi khí hậu, nâng cao chất lượng sống …
Việc xác định Đơn vị ở yêu cầu phân biệt theo các tầng bậc quy hoạch gồm: Quy hoạch chung, Quy hoạch phân khu, Quy hoạch chi tiết. Trong đó, Quy hoạch chung và Quy hoạch phân khu phải xác định rõ ranh giới, tính chất của các Đơn vị ở, Quy hoạch chi tiết xác định chỉ tiêu sử dụng đất trong các Đơn vị ở này. Có thể phân loại thành hai mô hình Đơn vị ở như sau: “Đơn vị ở Điển hình” và “Đơn vị ở Hỗn hợp”. Cụ thể như sau:
Mô hình “Đơn vị ở Điển hình” áp dụng cho các khu vực phát triển hoàn toàn mới (bao gồm cả đề án một triệu căn hộ nhà ở xã hội và các khu tái định cư). Nguyên tắc quy hoạch: Việc quy hoạch xây dựng phải căn cứ theo Quy chuẩn, Tiêu chuẩn và pháp luật hiện hành. Về quy mô dân số, diện tích và chức năng phục vụ cần linh hoạt hơn, theo thực tế phát triển của từng đô thị. Ưu tiên đầu tư các dự án công trình phục vụ sinh kế và nhu cầu cơ bản của cộng đồng. Giảm thiểu hiện tượng đầu cơ bất động sản.
Mô hình “Đơn vị ở Điển hình”
Mô hình “Đơn vị ở Hỗn hợp” áp dụng cho các khu vực dân cư cũ và mới đan xen. (Nguyên tắc: Không thể tách riêng khu vực dân cư cũ ra khỏi dự án, vì việc bổ sung các chức năng cơ bản phục vụ dân cư cũ có thể sẽ do khu dân cư mới gánh vác.
Mô hình “Đơn vị ở Hỗn hợp”
Nguyên tắc quy hoạch đối với khu vực dân cư cũ: Tôn trọng bản sắc kiến trúc địa phương, bảo vệ cảnh quan thiên nhiên và các di sản, …;
Nguyên tắc quy hoạch đối với khu vực dân cư mới giáp ranh: Ngoài việc tuân thủ Quy chuẩn, tiêu chuẩn và pháp luật hiện hành, cần tính toán thêm các chức năng công cộng còn thiếu của khu dân cư cũ giáp ranh, phải đảm bảo nguyên tắc đúng và đủ; Ưu tiên đầu tư các dự án công trình phục vụ sinh kế và nhu cầu cho cộng đồng.
Các Đơn vị ở là các tế bào tạo nên Đô thị, Đơn vị ở có quy mô to nhỏ tỷ lệ thuận với quy mô các Đô thị, Đơn vị ở có các tính chất khác nhau tùy theo từng vùng miền, từng cộng đồng dân cư, Đơn vị ở không thể sao chép và áp đặt theo một khuôn mẫu lên tổng thể cả một Đô thị. Vì những lý do trên, bài nghiên cứu đề xuất hai mô hình: “Đơn vị ở Điển hình” và “Đơn vị ở Hỗn hợp”. Với mong muốn góp phần đề xuất thêm các mô hình tham chiếu trong quá trình tìm kiếm các Đơn vị ở phù hợp cho các Đô thị hướng tới phát triển bền vững. Đây cũng là một nội dung quan trọng để đổi mới phương pháp lập quy hoạch đô thị ở Việt Nam.
