Nên chăng thay đổi cách tiếp cận nhà ở xã hội

Trong giai đoạn này TP.HCM dự kiến phát triển khoảng 2,5 triệu m2 sàn với 35.000 căn. Tuy nhiên, đến quý 2-2023 TP mới hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án NOXH với 623 căn, như vậy chắc chắn là không hoàn thành chỉ tiêu đề ra. Tình hình này, không chỉ TP. HCM mà Hà Nội và những tỉnh thành khác khác không hoàn thành chỉ tiêu do Chính phủ giao trong mục tiêu 1 triệu căn NOXH.

Nhà ở xã hội tại Bình Dương

 Ở TP. HCM có thể kể ra nhiều các nguyên nhân như: Không còn quĩ đất bố trí cho NOXH, một số dự án được phê duyệt nhưng vướng mắc về thủ tục pháp lý chưa gỡ được; bế tắc trong việc giải phóng mặt bằng; 20% đất của dự án nhà ở thương mại dành cho NOXH không khai thác được vì có nhiều bất hợp lý; thủ tục rất nhiêu khê, các nhà đầu tư không mặn mà với loại hình này… Những lý do này cũng đang diễn ra ở Hà Nội và các tỉnh thành khác, nếu kể ra thì mãi không hết. Nếu cứ tiếp cận với NOXH như hiện nay rất có thể chương trình NOXH của quốc gia và TP. HCM có nguy cơ phá sản.

Đã đến lúc cần phải xem lại cách tiếp cận đến NOXH sao cho hợp lý hơn, hay nói khác là cần có một hệ thống quan điểm mới và khác hiện nay. Một loạt các câu hỏi đặt ra là: Nhà nước có thể mở rộng chương trình NOXH đến đâu? Những nguồn lực nào có thể tham gia vào NOXH? và hiểu như thế nào cho đúng NOXH?…

Trước hết, Chính phủ Việt Nam có tham vọng xây dựng NOXH có bao cấp, một phần thông qua miễn giảm các loại thuế phí, cho vay ưu đãi nhằm cho đảm bảo có nhà ở công nhân, cán bộ công nhân viên chức, quân nhân lực lượng vũ trang và người lao động. Số nhân lực này rất lớn cho nên chính phủ cần có một quĩ NOXH cũng vô cùng lớn, không dừng lại ở 1 triệu căn mà sẽ tiếp tục gia tăng mãi theo thời gian có thể là hàng triệu căn và những thách thức vì thế cũng gay gắt hơn, áp lực lên bộ máy chính quyền các tỉnh thành nặng nề hơn. Quĩ đất ngày càng ít đi, nhất là ở các thành phố lớn, ngân sách của TW và các địa phương luôn hạn chế không thể nào lo mãi được. Một giả định là: Đến năm 2050 Nhà nước lo được 70-80% nhà ở cho công nhân các khu CN, nhưng trên thực tế thì công nhân ở các khu CN, khu chế xuất không phải là con số bất biến. Công nhân ở các khu CN chỉ làm đến 35-40 tuổi là họ bị sa thải vì lực lượng công nhân trẻ hơn đang đứng trước cửa nhà máy. Họ sẽ rời nhà máy hoặc hồi hương tự nguyện sau khi có một số vốn đủ sống, hoặc bị hồi hương cưỡng bức do không có việc làm, một làn sóng nhập cư mới sẽ bổ sung vào, như thế một thành phố không thể chạy theo nhu cầu nhà ở luôn gia tăng theo làn sóng nhập cư mãi được, mỗi năm TP. HCM có 200-250.000 người nhập cư, việc cung cấp cung cấp nhà ở cho người nhập cư là vô phương. Trong một nghiên cứu về nhà ở cho công nhân, KTS. Lưu Trọng Hải cho biết: 78% công nhân từ các tỉnh cho biết không có ý định sống lâu dài ở TP. HCM mà chỉ làm việc một thời gian, khi có đủ vốn và hết thời thanh xuân sẽ lại quay về quê hương mưu sinh vào nghề khác hay làm nông khi không còn sức. Do vậy, NOXH do Chính phủ TW và địa phương tạo dựng chỉ là một phần của chương trình NOXH quốc gia. Khi này Chính phủ TW và chính quyền địa phương không thể đơn phương lo được mà cần sự chia lửa của các nguồn lực xã hội khác.

Mục tiêu của Chính phủ là cố gắng tạo điểu kiện cho người lao động có nơi ở thì bất cứ nguồn lực nào có thể cung cấp được chỗ ở hợp pháp thì nên khuyến khích nhằm giảm áp lực lên nhà nước. Chung cư mini, hộp ngủ có nhiều bất tiện vì diện tích nhỏ, nhưng vừa túi tiền, người lao động chấp nhận, và nó rất phổ biến ở Nhật Bản, Hongkong, Singapore Vấn đề là làm sao sớm ban hành bộ tiêu chuẩn để cho loại nhà này tồn tại chính danh, đảm bảo an toàn cháy nổ cho người sử dụng, và kiểm soát chặt chẽ để không phát sinh tiêu cực liên quan đến bộ máy công quyền. Tương tự như vậy, nhà cho thuê bình dân hiện nay cũng là loại hình cư trú người lao động chấp nhận được, nếu Nhà nước có sự hỗ trợ tốt về tài chính, cho vay ưu đãi, hướng dẫn về pháp lý, các qui chuẩn kỹ thuật thì đây cũng là nguồn xung bổ sung vào quĩ nhà rất tốt.

NOXH nếu có hoàn tất thì chưa chắc người lao động có thể mua được vì giá tương đối cao, mặc dù ngân hàng hạ lãi suất cho vay nhưng với người công nhân có thu nhập 10 triệu là khó, nhưng họ lại có thể thuê được, do vậy NOXH nên hướng đến cho thuê với giá hợp túi tiền là khả thi. Một công nhân ở TP. HCM nếu làm tăng ca đều đặn thì thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng. Với thu nhập như thế thì ước mơ có nhà là quá tầm tay với, nhưng nếu thuê với giá 3-4 triệu/ tháng thì họ có thể chấp nhận được. Thực tế thì hàng trăm ngàn công nhân, trí thức trẻ, công chức, viên chức ở TP. HCM và Hà Nội vẫn đang thuê nhà. Hình thức thuê nhà được coi là phù hợp và linh hoạt, người thuê có thể dời đi bất cứ lúc nào trả lại nhà cho đơn vị quản lý tiếp tục khai thác. Đây là loại hình rất phổ biến ở Philippines, Malaysia và Trung Quốc.

Một quan điểm khác rất quan trọng, đó là thay đổi tên gọi của loại hình nhà này, thay vì tạo dựng NOXH thì chính phủ nên chuyển sang gọi nó là nhà ở thương mại giá rẻ. Đây không phải là thay đổi tên gọi mà thực tế nó sẽ làm thay đổi các chính sách cũng như kéo theo đó là một loạt những động thái có lợi khác: Nhà đầu tư sẵn sàng tham gia vì họ thấy có lời; thủ tục thẩm định, cấp phép đơn giản hơn nhiều lần so với NOXH; thời gian dành cho một dự án ngắn hơn và như thế làm sống lại loại nhà ở giá rẻ, hợp túi tiền biến mất trên thị trường hơn 5 năm nay. Cũng cần nói thêm là TP. HCM đã thống nhất giảm quy trình, thời gian cấp phép đối với dự án nhà ở xã hội từ hơn 500 ngày xuống 133 ngày, nhưng dù có quyết tâm cao cũng chưa thực hiện được dự án nào. Nếu dự án nhà ở thương mại mất khoảng 1 năm thì thủ tục cho NOXH kéo dài 3-5 năm mà chưa kết thúc. Khi chủ đầu tư đưa dự án vào triển khai thì cũng vì còn quá nhiều thứ nhiêu khê khác nếu chủ đầu tư muốn được hưởng các ưu đãi như thuế, phí, tín dụng và đền bù giải tỏa.

Để có thêm quĩ đất làm NOXH thì cần có những tư duy mạnh dạn hơn, một trong số đó là chấp thuận đề nghị của Liên đoàn Lao động TP.HCM là làm NOXH bên trong các khu công nghiệp có diện tích rộng và các nhà đầu tư cùng với liên đoàn lao động tham gia vào việc tạo quĩ nhà cho công nhân, xây dựng nhà lưu trú và NOXH nhưng điều này Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và Luật Đầu tư không cho phép.

Cuối cùng, cần định nghĩa lại NOXH. Ở các nước phát triển và ở khu vực Đông Nam Á, khái niệm nhà ở xã hội là loại nhà xây dựng không hướng đến mục đích kinh doanh mà hướng đến mục tiêu “xã hội”.

Đó là những loại nhà dành cho những người không có khả năng mua nhà và không có nhu cầu sử dụng cầu kỳ (tạm hiểu là có chổ cư trú). Họ là những người già không nơi nương tựa, vô gia cư, lang thang cơ nhỡ, người tật nguyền, phụ nữ đông con,… mà chính quyền gọi là những người dễ bị tổn thương, thuộc nhóm yếu thế, không có khả năng hoặc không có nhiều khả năng sinh kế. Loại nhà này có thể xây dựng trên đất của chính phủ chưa dùng đến, hay các nhà từ thiện cho mượn, chất lượng nhà vừa phải, có đủ các chức năng cơ bản. Những người này thường được chia làm hai nhóm, một nhóm ở hoàn toàn miễn phí dưới sự bảo trợ của chính phủ, mạnh thường quân, các tổ chức NGO, tổ chức tôn giáo,… nhóm thứ hai trả tiền thuê rất thấp, nhưng số tiền này do chính phủ trung ương hay chính quyền địa phương trả hộ tiền thuê thông qua các quĩ phúc lợi xã hội. Người viết bài này đã đến thăm loại nhà ở xã hội ở Thái Lan, Philipiines, Malaysia và cả ở Nhật Bản, Mỹ. Như vậy, nếu hiểu theo nghĩa này thì loại nhà ở xã hội cần duy trì và phát triển, nhưng không phải là NOXH theo cách hiểu của chính quyền Việt Nam. Bởi ở Việt Nam có rất nhiều người trong hoàn cảnh này, đặc biệt là một đất nước bước ra từ những cuộc chiến tranh liên miên. Trên nguyên tắc, những gì tư nhân không làm thì Nhà nước phải làm, do vậy Nhà nước (nhất là nhà nước XHCN) phải phải triển loại nhà này. Hiện nay loại hình nhà này đã có ở một vài địa phương, nhưng còn rất ít so với nhu cầu và những chưa thành một chủ trương lớn, ngoài ra cần phát triển xã hội dân sự để các tổ chức xã hội, tổ chức tôn giáo, người dân, mạnh thường quân tử tế chung tay giúp đỡ họ. GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã bày tỏ quan niệm là không nên hiểu NOXH theo quan điểm như hiện nay và khuyến cáo cần thay đổi bởi không có chính phủ nào lo lắng được NOXH cho một bộ phận dân cư quá lớn. Nếu quan niệm NOXH theo như các nước phát triển thì rõ ràng số lượng sẽ ít hơn không đến hàng triệu đối tượng thụ hưởng ít hơn.

Nếu không thay đổi tư duy và cách thức tiếp cận thì mục tiêu NOXH sẽ mãi là áp lực và ước mơ xa vời.